Czwartek 30.06.2016

Budowa domu na działce rolnej

 Działka rolna często jest tania lecz przed budową domu może być potrzebne odrolnienie działki. Budowa domu na działce rolnej nie zawsze jest więc opłacalna. Inaczej wygląda budowa domu przez rolnika. Lecz kto jest rolnikiem w świetle ustawy? Omawiamy co oznacza status rolnika i kiedy potrzebne jest odrolnienie gruntu. Podział działki rolnej i warunki zabudowy dla działki rolnej to dodatkowe koszty i formalności.

Formalności związane z budową domu na działce rolnej przede wszystkim zależą od tego, czy mamy status rolnika. Osoba, która zakupiła działkę rolną lecz nie jest rolnikiem niestety będzie musiała sprostać znacznie większej liczbie wymagań i formalności.


W przypadku rolników posiadających aktywne gospodarstwo rolne nie ma praktycznie żadnych przeciwskazań aby mogli oni wybudować na takiej działce budynek mieszkalny jednorodzinny.

Oczywiście nie oznacza to, że mogą budować dowolny budynek. Musi on być bowiem zgodny z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy takiego planu nie ma to należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W dokumentach tych określone będą najważniejsze parametry budynku jak maksymalna wysokość, dopuszczalna ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, rodzaj dachu, ewentualne dopuszczalna kolorystyka elewacji (choć w zabudowie wiejskiej bardzo rzadko zdarzają się takie ograniczenia – dotyczą one raczej zwartej zabudowy miejskiej).

Jest jednak podstawowy problem – budynek taki musi budować osoba mająca status rolnika i na własnej działce rolnej, na której znajduje się gospodarstwo.

Co oznacza status rolnika

Definicję statusu rolnika podaje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Mówi ona, że rolnikiem jest osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą) nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków nie większej niż 300 hektarów. Dodatkowo rolnik musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne, posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze (np. stosowne wykształcenie) i zamieszkiwać w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa.

Definicja ta nie oznacza jednak, że rolni musi samodzielnie wykonywać prace w gospodarstwie. Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rozumie się bowiem podejmowanie wszelkich decyzji związanych z działalnością rolniczą gospodarstwa, nie dotyczy to natomiast kwestii faktycznego bezpośredniego wykonywania prac rolniczych.

Czym są kwalifikacje rolnicze?

Przez kwalifikacje rolnicze należy rozumieć odpowiednie wykształcenie – minimum zawodowe lub wykształcenie średnie / wyższe w kierunku rolniczym. Osoba bez takiego wykształcenia również może posiadać status rolnika, jeżeli pracowała lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne przez co najmniej pięć lat.

Czy na gospodarstwie dom może budować tylko rolnik?

Jeśli jesteś rolnikiem to budowa domu na gospodarstwie nie wymaga żadnych specjalnych formalności, poza uzyskaniem warunków zabudowy lub spełnienia wymagań miejscowego planu zagospodarowania jeśli takowy istnieje. Na podstawie tych dokumentów architekt może sporządzić projekt, a następnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę można przystąpić do realizacji inwestycji. Znowelizowane w tym roku prawo budowlane dopuszcza w pewnych przypadkach budowę domu jednorodzinnego również w uproszczonej formie zgłoszenia zamiast pełnej procedury pozwolenia na budowę.

Co jednak, gdy nie posiadamy statusu rolnika, a chcemy zamieszkać na działce rolnej?

Są w tym wypadku dwie drogi. Pierwsze rozwiązanie to zakup działki rolnej z zabudową w formie gospodarstwa, na którym znajduje się również budynek mieszkalny. Nawet nie mając statusu rolnika bez problemu możemy zamieszkać i zameldować się w takim budynku bez obowiązku prowadzenia zakupionego gospodarstwa rolnego.

W większości przypadków możemy również dokonywać nawet kompleksowych remontów tego typu budynku bez konieczności dokonywania specjalnych formalności związanych z odrolnieniem gruntu.

Problem jednak wystąpi, gdy kupimy działkę rolną bez budynku mieszkalnego i będziemy chcieli taki postawić od podstaw. W tym wypadku konieczne będzie odrolnienie gruntu i przekształcenie terenu w działkę budowlaną. Alternatywnym rozwiązaniem jest uzyskanie statusu rolnika, np. poprzez ukończenie odpowiedniej szkoły i zadeklarowanie budowy w roli inwestora – rolnika, budującego dom na potrzeby gospodarstwa rolnego.

Żadne przepisy polskiego praw nie narzucają na rolnikach obowiązku efektywnego prowadzenia gospodarstwa rolnego, zatem po uzyskaniu statusu rolnika wyłącznie w celu budowy domu na działce rolnej nie musimy kontynuować pracy na gospodarstwie po jego byłym właścicielu.

Ostatnim z możliwych rozwiązań jest zakup działki rolnej i jej odrolnienie. Wymaga to jednak więcej formalności oraz poniesienia dodatkowych kosztów co nie zawsze jest inwestycją opłacalną. Należy jednocześnie pamiętać, że działek rolnych nie można wydzielać w sposób dowolny. Minimalna powierzchnia wydzielanej nieruchomości rolnej to 3000m2, a kolejne jej podziały można realizować dopiero po przekształceniu działki w działkę budowlaną.

Działka rolna często jest tania lecz przed budową domu może być potrzebne odrolnienie działki. Budowa domu na działce rolnej nie zawsze jest więc opłacalna. Inaczej wygląda budowa domu przez rolnika. Lecz kto jest rolnikiem w świetle ustawy? Omawiamy co oznacza status rolnika i kiedy potrzebne jest odrolnienie gruntu. Podział działki rolnej i warunki zabudowy dla działki rolnej to dodatkowe koszty i formalności.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

Zobacz również...