Wtorek 20.12.2016

Czym różnią się spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa?

spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia czy wspólnota, członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej, kto może być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, kto może być członkiem spółdzielni mieszkaniowej, kredy we wspólnocie mieszkaniowej

Wiele osób utożsamia ze sobą pojęcie wspólnoty i spółdzielni mieszkaniowej. W praktyce jednak są dwa różne rodzaje działalności i występuje między nimi kilka istotnych różnicy. W artykule omawiamy najważniejsze kwestią formalno-prawne związane ze wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi.


Pierwsza bardzo istotna różnica występuje już w statusie formalno-prawnym obu instytucji. Wspólnota mieszkaniowa to po prostu zrzeszenie mieszkańców nie mające żadnego statusu osobowości prawnej i nie jest to żaden rodzaj działalności gospodarczej. Członkami wspólnoty mieszkaniowej mogą być wszystkie osoby mające w danym budynku wielorodzinny własnościowe prawa do co najmniej jednego z lokali.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest rodzajem działalności gospodarczej z osobowością prawną, działającą na zasadach zgodnych z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i w zgodzie z zasadami prawa spółdzielczego. Członkowie spółdzielni muszą posiadać spółdzielcze prawo do nieruchomości własnościowe lub lokatorskie.

Organizacja wspólnot mieszkaniowych

Wspólnoty mieszkaniowe najczęściej zrzeszają mieszkańców jednego budynku wielorodzinnego lub osiedla. Nie ma oficjalnej, ustawowej formy prawnej dla wspólnoty i tym samym brak jest jakichkolwiek reguł dotyczących regulaminów, porządku obrad itp.

Nie trzeba także wybierać prezesów ani żadnych oficjalnych jednostek organizacyjnych wspólnoty. W praktyce jednak najczęściej wybiera się w wolnym głosowaniu przewodniczącego wspólnoty, który ma prawo reprezentować mieszkańców przed innymi podmiotami jak chociażby urzędy.

Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej nie jest związana z żadnymi opłatami i jej członkiem może zostać każdy mieszkaniec. Wszyscy członkowie mają równy i wolny wstęp na zebrania wspólnoty i mogą wpływać na jej działania.

Wspólnoty mieszkaniowe najczęściej zrzeszają ok. kilkudziesięciu mieszkańców przez co możliwe są rzeczowe dyskusje na spotkaniach i każdy z mieszkańców ma realny wpływ na kwestie związane chociażby z wydatkowaniem pieniędzy jak wybory firm remontowych, kwestie zatrudniania sezonowych ogrodników itp.

Organizacja spółdzielni mieszkaniowych

W odróżnieniu do wspólnot mieszkaniowych, członkostwo w spółdzielni może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty, której wysokość nie może przekraczać najniższego wynagrodzenia krajowego. Jest to zatem często dość wysoka opłata za chęć bycia członkiem dlatego mało mieszkańców decyduje się na ten krok. W praktyce oznacza to, że osoby nie będące członkiem spółdzielni nie mają wglądu w sprawozdania finansowe i nie mogą uczestniczyć i głosować na zebraniach spółdzielni. Mamy więc teoretycznie mieszkanie własnościowe lecz w praktyce mamy tylko niewielki wpływ lub nawet żaden na to, co dzieje się z pieniędzmi z naszego czynszu.

Z tego powodu wiele osób nie chce kupować mieszkań spółdzielczych i woli wybrać budynki, w których zarządzaniem zajmuj się wspólnota mieszkańców. Mimo wszystko spółdzielnia ma często co najmniej kilkuset członków przez co głos pojedynczego mieszkańca ma znacznie mniejsze znaczenie niż taki sam głos we wspólnocie mieszkaniowej, zrzeszającej kilkadziesiąt osób.

Ponad to w spółdzielni obowiązują jasno określone zasady organizacyjne, tj. musi być Rada Nadzorcza i zarząd spółdzielni. Osoby zasiadające w zarządzie otrzymują stałe wynagrodzenie, które pokrywane jest ze środków spółdzielczych. Ponadto spółdzielnie mieszkaniowe zatrudniają dodatkowy personel administracyjny, wynajmują pomieszczenia, sprzęt i mają inne koszty, co bezpośrednio wpływa na wysokość czynszu mieszkańców.

Z tego względu najczęściej czynsze w mieszkaniach spółdzielczych są ok. 30-50% wyższe niż w mieszkaniach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Zobowiązania finansowe i kredyty

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej zaciągnięcie kredytu bankowego wymaga pisemnej zgody wszystkich mieszkańców. Bez takiej zgody wspólnota nie ma możliwości starania się o przyznanie kredytu czy pożyczki.

Spółdzielnia mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt bez zgody wszystkich mieszkańców po przegłosowaniu tego faktu na zgromadzeniu jej członków. Problem pojawia się jednak gdy spółdzielnia ogłosi niewypłacalność i rozpocznie procedurę upadłościową.

W takim wypadku w najgorszej sytuacji będą osoby mające jedynie spółdzielnie lokatorskie prawo do mieszkania, gdyż mogą oni decyzją sądu (w sprawie upadłościowej) stracić prawo do lokalu. W razie upadłości bezpieczni będą jedynie mieszkańcy posiadający pełne prawa własnościowe, i tylko oni nie będą mogli zostać obciążeni długami spółdzielni.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

Zobacz również...