Piątek 3.07.2015

Dom jednorodzinny bez pozwolenia na budowę?

Nowe prawo budowlane 2015 znosi pozwolenie na budowę dla domu jednorodzinnego. Wymagane jest jedynie zgłoszenie robót (zgłoszenie budowy dmu). Dom bez pozwolenia wymaga jednak sporych formalności projektowych. Otóż dom na zgłoszenie nadal wymaga aby opracowany został projekt budowlany (projekt domu). Budowa domu, jeśli jest to dom jednorodzinny, nadal wymagać będzie zatem pewnych kosztów prac projektowych. Budowa domu na zgłoszenie nieco przyspieszy cały proces, lecz nie zmniejszy kosztów architekta. Budowa domu bez pozwolenia możliwa będzie przy spełnianiu pewnych wymagań z art. 29 ust. 1a prawa budowlanego. 

Znowelizowane prawo budowlane znosi obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla domu jednorodzinnego. W praktyce jednak, mimo że wymagane jest jedynie zgłoszenie zamiaru budowy i tak musimy posiadać pełny projekt budowlany, wykonany przez uprawnionego architekta i konstruktora.


Zmiany w prawie budowlanym dotyczące formalności przy budowie domu jednorodzinnego były zapowiadane już od dawna. Od 28 czerwca 2015 roku obowiązują nowe przepisy, według których większość tradycyjnych domów jednorodzinnych podlegać będzie procedurze zgłoszenia zamiaru budowy.

Niestety, mimo zastąpienia pozwolenia na budowę wnioskiem o zgłoszenie, dla wielu osób cała procedura projektowo-formalna nie ulegnie istotnym zmianom. Skróci się co prawda nieco czas oczekiwania na uzyskanie ostatecznej zgody na budowę domu, lecz nie należy się raczej spodziewać istotnych spadków cen projektów budowlanych.

Kiedy dom jednorodzinny nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zgodnie z nowym prawem budowlanym pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Większość typowych budynków jednorodzinnych spełnia powyższy warunek, zatem może podlegać procedurze zgłoszenia. Należy jednak pamiętać, że budynek taki musi spełniać wymagania rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W szczególności dotyczy to zachowania minimalnych odległości budynku od granic działek sąsiednich, w zależności od rodzaju ściany (z oknami lub bez).

Zapis z art. 29 ust. 1a odnosi się do „budynków mieszkalnych jednorodzinnych”, zatem nie może zostać rozszerzony o zabudowę bliźniaczą czy szeregową, dla której nadal obowiązuje konieczność uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

Obowiązkowy projekt budowlany domu

Nawet jeśli planowany przez nas dom podlegać będzie procedurze zgłoszenia i tak zobowiązani będziemy do przedstawienia w urzędzie czterech egzemplarzy pełnego projektu budowlanego.

Mówi o tym zapis w art. 30 ust. 4b i art. 33 ust. 2. Konieczne jest zatem zlecenie wykonania projektu przez uprawionego architekta, podobnie jak miało to miejsce do 28 czerwca 2015r.

Do wniosku o zgłoszenie należy załączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozostawiono również obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku domu na działce nie objętej obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Brak obowiązkowych uzgodnień z dostawcami mediów

Mimo konieczności uzyskania warunków zabudowy, zniesiono – dla zabudowy jednorodzinnej – obowiązek załączenia do wniosku zapewnień od gestorów sieci o możliwości technicznej dostawy mediów (prąd, woda, gaz itp.).

Powyższe kwestie, związane z faktycznym wykonaniem odpowiednich przyłączy (wymaganych dla potrzeb mieszkalnych) weryfikowane będą na etapie wydawania decyzji pozwolenia na użytkowanie budynku.

Dom na zgłoszenie a koszt dokumentacji projektowej

Prawo budowlane nadal wymaga sporządzenia pełnej dokumentacji w formie projektu budowlanego. Wynika to m.in. z zachowania warunków bezpieczeństwa budowli, dlatego projekt musi sporządzić uprawniony architekt i konstruktor.

Zakres projektu został rozszerzony o tzw. obszar oddziaływania inwestycji. Zgodnie z poprzednią wersją prawa budowlanego określenie powyższego obszaru było obowiązkiem urzędu rozpatrującego wniosek o pozwolenie na budowę. Na tej podstawie urzędnik podejmował decyzję na jakie działki sąsiednie budynek może oddziaływać i tym samym decydował, którzy sąsiedzi zostaną poinformowani o postępowaniu w naszej sprawie.

W tej chwili obowiązek ten spoczywa na projektancie, który musi dokonać takiej oceny na podstawie szeregu norm, ustaw i rozporządzeń (dot. ochrony środowiska, przyrody, ppoż itp.).

Biorąc pod uwagę powyższe uwarunkowania dotyczące wymagań dla projektu budowlanego nie należy spodziewać się radykalnych spadków cen projektów domów jednorodzinnych.

Nowe prawo budowlane 2015 znosi pozwolenie na budowę dla domu jednorodzinnego. Wymagane jest jedynie zgłoszenie robót (zgłoszenie budowy dmu). Dom bez pozwolenia wymaga jednak sporych formalności projektowych. Otóż dom na zgłoszenie nadal wymaga aby opracowany został projekt budowlany (projekt domu). Budowa domu, jeśli jest to dom jednorodzinny, nadal wymagać będzie zatem pewnych kosztów prac projektowych. Budowa domu na zgłoszenie nieco przyspieszy cały proces, lecz nie zmniejszy kosztów architekta. Budowa domu bez pozwolenia możliwa będzie przy spełnianiu pewnych wymagań z art. 29 ust. 1a prawa budowlanego.

Uproszczenia związane z procedurą zgłoszenia

W związku z uproszczeniem niektórych etapów prac projektowych skróci się całkowity czas oczekiwania na ostateczne pozwolenie na wykonanie budynku mieszkalnego.

W przypadku decyzji pozwolenia na budowę urząd administracji architektoniczno – budowlanej ma 65 dni na wydanie decyzji pozytywnej lub sprzeciwu. Przy procedurze zgłoszenia musimy odczekać 30 dni od momentu złożenia wniosku w urzędzie i po tym czasie, jeśli nie otrzymamy decyzji sprzeciwu, mamy trzy lata na rozpoczęcie budowy.

Należy zaznaczyć, że termin trzech lat odnosi się do „rozpoczęcia prac budowlanych” a nie ich zakończenia. Oznacza to, że w ciągu trzech lat musimy pobrać w urzędzie dziennik budowy i dokonać wpisów (np. potwierdzających wytyczenie geodezyjne budynku na działce).

Mimo skrócenia czasu wydania ostatecznej decyzji i tak najwięcej czasu zajmuje najczęściej  uzyskanie warunków zabudowy (jeśli nie ma MPZP), co trwa czasami nawet 6-9 miesięcy. Nowe prawo budowlane w żaden sposób nie skróciło tego postępowania. Nie musimy jedynie załączać żadnych uzgodnień z gestorami sieci, co umożliwi nam szybsze złożenie wniosku o warunki zabudowy do odpowiedniego urzędu.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

Zobacz również...